Crowdfunding immobilier, prêt bancaire, fonds propres… il existe plusieurs moyens de financer une opération de marchand de biens, même si le crowdfunding immobilier est de plus en plus utilisé par les promoteurs en raison de ses multiples avantages. Le point sur le financement des opérations de marchand de bien avec Bertrand Boillon.
Marchand de biens : définition
En France, le terme « marchand de biens » désigne les professionnels qui achètent des biens immobiliers (terrains, immeubles, bureaux, commerces, maisons…) à fort potentiel, pour réaliser des travaux de rénovation, division ou réhabilitation et ensuite les revendre afin de dégager une plus-value. La pratique la plus courante dans ce domaine est l’achat d’actifs immobiliers déjà construits. Cela dit, les marchands de biens immobiliers ont également la possibilité de réaliser une opération d’achat-revente de terrains à bâtir ou de fonds de commerce.
Crowdfunding immobilier, une solution adaptée
Signalons d’emblée que, contrairement aux promoteurs immobiliers, les marchands de biens ne peuvent financer leurs opérations par le biais des appels de fonds du dispositif VEFA, sauf dans le cas où ils s’inscrivent dans un dispositif VIR ou VEFR. C’est l’une des raisons qui expliquent le recours croissant au crowdfunding immobilier, une solution de financement particulièrement adaptée aux opérations de marchand de biens. En effet, cette formule permet aux marchands de biens d’emprunter des fonds propres, essentiels pour financer tout ou partie de l’opération, via une plateforme dédiée. Ainsi, grâce à ce financement participatif, les marchands de biens peuvent multiplier les opérations, ou encore se positionner sur des opérations de plus grande envergure. Par ailleurs, comme il s’agit d’un emprunt à date et taux fixe, on évite les tours de table et les marchands de biens ont ainsi l’opportunité de préserver leurs marges intactes. De plus, les fonds et les intérêts ne sont remboursés qu’à la livraison, ce qui permet de profiter d’une certaine souplesse de trésorerie.
Quid du prêt bancaire ?
Difficile, long et complexe. Telles sont les trois caractéristiques clés du prêt bancaire lorsqu’il s’agit d’une opération de marchand de biens. Généralement, les banques se montrent réticentes à financer ce type d’opérations, plus particulièrement les banques qui ne disposent pas de départements spécialisés. Il est donc essentiel de se tourner vers des organismes spécialisés dans le financement de professionnels de l’immobilier. Toutefois, il n’est pas aisé d’obtenir un financement même auprès de ces dernières, surtout quand on est marchand de biens débutant. Pour être crédible auprès de ces banques, il est souvent nécessaire d’autofinancer une première opération, ce qui n’est évidemment pas à la portée de tout le monde.
Le financement sur fonds propres
Que faire si les banques n’acceptent pas de financer votre opération de marchand de bien ? Dans ce cas, vous avez deux solutions : le crowdfunding immobilier évoqué plus haut, ou le financement sur fonds propres. Evidemment, vous devez disposer des liquidités nécessaires, ce qui n’est pas toujours le cas, particulièrement dans les zones où le foncier coûte très cher. La solution est de s’associer avec d’autres marchands de biens, ou avec un investisseur privé. Mais cela implique un partage des bénéfices de l’opération. Notons par ailleurs que le fait d’immobiliser des fonds importants dans une seule opération pour une longue durée peut représenter un frein au développement de l’activité.