L’immobilier, c’est souvent une affaire de goût. Entre le charme de l’ancien, avec ses parquets grinçants et ses moulures à l’ancienne, et le confort du neuf, il y a souvent un monde. Mais aujourd’hui, la réalité du marché bouleverse les préjugés. Le neuf, souvent jugé plus cher, devient par endroits un meilleur investissement que l’ancien. En cause : une crise du secteur de la promotion immobilière qui fait flancher les prix. Alors, faut-il réviser ses classiques ? Éléments de réponse avec Cibex Pierre Etoile (Résidence Rooftop Antony).
Une crise qui redessine le marché
Le secteur de la promotion immobilière vit des heures difficiles depuis deux ans. Moins de chantiers, des taux d’intérêt qui grimpent et des transactions en berne… le cocktail est pour le moins explosif. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) l’a encore confirmé : au deuxième trimestre 2024, les ventes ont chuté de près de 9 % sur un an. Par conséquent, les prix de l’immobilier neuf s’ajustent à la baisse dans certaines zones. Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, le résume bien : « Les prix du neuf se sont assagis. »
Certains promoteurs n’ont d’autre choix que de revoir leurs tarifs et de multiplier les offres commerciales. En résultent des baisses allant de 1,5 % à 8,6 % selon les villes. Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com, ajoute : « Les promoteurs doivent adapter leur production pour rendre les biens accessibles, d’où cette accalmie des prix. »
Meyzieu, Bordeaux, Montreuil : les bons plans du neuf
Selon une étude de Maslow.immo, certaines villes se détachent clairement comme des étoiles montantes pour le neuf. A Meyzieu, dans la métropole de Lyon, le prix du neuf est 51 % moins cher que celui de l’ancien. Une situation unique qui s’explique par des prix très bas pour les logements neufs. Bordeaux n’est pas en reste avec une baisse moyenne de 7,2 % des prix des appartements neufs au deuxième trimestre 2024. Acheter un bien à 4 474 euros le mètre carré en plein Bordeaux est désormais envisageable, un prix comparable à celui de l’ancien.
Montreuil, en région parisienne, présente une autre opportunité de taille. Là-bas, l’écart de prix entre neuf et ancien s’élève à 42 %. Une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent éviter les coûts de rénovation, souvent prohibitifs. La facture pour une rénovation énergétique peut dépasser les 1 000 euros par mètre carré, ce qui change complètement la donne. Vous l’aurez compris, dans ces villes, acheter neuf est un choix raisonné, mais aussi stratégique.
L’ancien, une option toujours valable
Mais tout n’est pas perdu pour l’immobilier ancien, loin de là. Dans certaines agglomérations, il reste une valeur refuge, notamment lorsqu’il s’agit de rénover des passoires thermiques à moindre coût. Prenez La Roche-sur-Yon, par exemple, où l’écart de prix entre le neuf et l’ancien atteint 23,2 %, en faveur de l’ancien. Une stratégie similaire fonctionne à Lyon, où des biens anciens se négocient autour de 3 000 euros le mètre carré, soit bien en dessous des 4 600 euros pour le neuf. Avec une rénovation à 1 000 euros le mètre carré, la revente peut être un très bon coup financier.
Pourquoi le neuf s’impose peu à peu
Le regain d’intérêt pour le neuf ne se limite pas aux prix, il faut aussi compter avec des avantages bien réels pour les investisseurs. Tout d’abord, la tranquillité d’esprit : un logement neuf n’implique ni travaux de rénovation ni surprises liées à des défauts cachés. Ensuite, le respect des dernières normes énergétiques et environnementales permet de réaliser des économies significatives sur les charges. Enfin, les promoteurs multiplient les initiatives pour rendre leurs biens attractifs. Offres commerciales, frais de notaire réduits, garanties d’achèvement… autant de dispositifs qui permettent d’améliorer la rentabilité globale de l’investissement. Autre point clé : les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, qui continue de s’appliquer à certains programmes neufs, viennent renforcer l’intérêt financier.