Frédéric Pierre Vos, fondateur du cabinet d’avocats associé LVI, nous parle de la vente en viager, une vieille technique patrimoniale quelque peu désuète de nos jours.
Qu’est-ce que le viager ?
La vente en viager consiste pour un propriétaire à céder son bien immobilier en contrepartie d’une rente. Le propriétaire peut toujours habiter son bien ou pas.
Quelle est l’originalité du viager ?
L’originalité du viager, c’est que l’acheteur ne sait pas combien il va payer au total puisqu’il y a un aléa qui est l’espérance de vie du vendeur.
Comment se fait la vente en viager ?
La vente en viager, c’est un contrat qui est passé devant notaire. Il s’établit entre le propriétaire que l’on appelle un crédirentier et l’acquéreur que l’on appelle le débirentier. Le crédirentier va toucher un capital qu’on appelle le bouquet qui correspond à peu près à un tiers du prix de vente et ensuite le propriétaire va toucher une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie.
La rente est-elle librement fixée ?
En effet, la rente est librement fixée mais elle doit être sérieuse. De ce fait, le montant de la rente est fixé grâce au prix réel du bien. Ce prix va être corrigé d’après un certain nombre de paramètres, par exemple : est-ce que le vendeur va continuer à habiter ou pas dans le bien ? Est-ce qu’il y a eu un capital ou pas qui a été versé ? Ensuite, on va diviser ce prix qui a été déterminé par le nombre d’années qu’il resterait à vivre au vendeur. Enfin, dernière précision, la rente est indexée annuellement.
A quel âge faut-il souscrit à un viager ?
Il n’y a pas d’âge pour souscrire à un viager. Toutefois, on conseille aux hommes de souscrire un viager après 70 ans et aux femmes après 75 ans. En effet, avant, la rente va être faible parce que l’acquéreur va devoir payer pendant de nombreuses années.
Le viager est-il devenu moderne ?
Le viager est une technique très ancienne, mais qui aujourd’hui est très peu pratiqué : 5000 transactions par an ce qui correspond à 0,7 % des transactions immobilières en France. Cependant, il pourrait reprendre des couleurs car il a un certain nombre d’avantages notamment pour le vendeur qui profite d’une rente à vie, les travaux sont à la charge de l’acquéreur, la fiscalité est assez avantageuse.
Quant à l’acquéreur, il ne paye qu’une partie du prêt au moment de la signature du viager et ensuite ce prix est échelonné sous forme de loyer et au final il devient propriétaire sans avoir fait d’emprunt.