On vous le dit tout de suite, obtenir un permis de construire, quand on est promoteur immobilier, c’est loin d’être une mince d’affaire ! En effet, décrocher ladite autorisation, pierre angulaire de toute opération immobilière, figure parmi les conditions suspensives d’usage dans les compromis de vente. D’autant plus que le chemin pour y parvenir est strictement balisé par le code de l’urbanisme et, lorsqu’un promoteur est dans la partie, les délais pour voir aboutir sa demande peuvent s’allonger démesurément. Acheteur comme vendeur doivent alors s’armer de patience… Découvrez comment obtenir le permis de construire pour les promoteurs avec Carlos de Matos du Groupe Saint-Germain !
Première étape : l’analyse de faisabilité
Avant toute chose, dans le cadre d’une vente à un promoteur, il faut commencer par une analyse de faisabilité ou, en d’autres termes, une étude pour déterminer si le terrain proposé est constructible et évaluer les potentialités de développement qu’il offre.
Dès cette phase initiale, le promoteur collabore étroitement avec un architecte pour concevoir un projet immobilier réalisable, en tenant compte des contraintes techniques, réglementaires et financières. L’objectif de cet examen approfondi ? Permettre au promoteur de déterminer s’il est judicieux d’investir dans le terrain proposé et, le cas échéant, de formuler une offre d’achat. C’est le moment où les négociations sur le prix de vente peuvent commencer… Bien que préliminaire, l’étude de faisabilité inclut une esquisse architecturale et divers plans comme le plan de masse ou le plan de coupe.
Deuxième étape : convaincre les élus locaux avant le dépôt du permis
Avant de lancer officiellement la demande de permis de construire, il est d’usage que le promoteur immobilier prenne rendez-vous avec les élus, une démarche qui, bien que non obligatoire, est vivement conseillée pour s’assurer que le projet se conforme aux exigences de Plan Local d’Urbanisme (PLU), et s’inscrit harmonieusement dans les orientations urbanistiques et architecturales de la commune.
Lors de cette rencontre avec le maire ou l’adjoint à l’urbanisme, le promoteur a l’opportunité de présenter les grandes lignes de son projet, ainsi que le calendrier prévisionnel des travaux. En outre, ce premier échange permet souvent de saisir les attentes des responsables municipaux et d’identifier les éventuels ajustements à apporter au projet.
Faut-il aussi informer les voisins ?
Dans la même logique, il peut être stratégique de présenter le projet aux riverains avant même de soumettre le permis de construire. Là encore, il s’agit d’une approche préventive qui, certes, n’est pas requise, mais potentiellement utile pour anticiper et désamorcer d’éventuelles oppositions. Si certains promoteurs préfèrent éviter cette démarche délicate, elle peut pourtant contribuer à apaiser les inquiétudes locales et à intégrer le projet le plus sereinement dans le tissu urbain.
Troisième étape : formalisation du permis de construire
Délivré par la mairie, le permis de construire est un document officiel, condition sine qua non pour entamer les travaux et finaliser la vente d’un terrain à un promoteur. Voici comment ça se passe :
Constitution du dossier de demande
Le dossier de demande de permis de construire comprend une multitude de documents graphiques et textuels, détaillant précisément le projet. Selon le code de l’urbanisme, voici les principaux documents à fournir :
- Formulaire cerfa n°13 409*11, spécifique aux permis de construire ;
- Plan de situation, pour localiser la parcelle et identifier les règles d’urbanisme applicables ;
- Plan de masse, montrant la disposition des constructions sur le terrain ;
- Plan en coupe, détaillant le profil du terrain et des bâtiments ;
- Plans des façades et toitures, pour visualiser l’aspect extérieur du bâtiment ;
- Notice descriptive, reprenant tous les détails des plans ;
- Document graphique d’insertion, illustrant le projet fini dans son environnement ;
- Photographies de l’environnement proche et éloigné du site ;
- Attestation respectant la réglementation environnementale RE 2020.
Modalités de dépôt
Le dépôt de ce dossier doit se faire directement auprès de la mairie où se situe le terrain, et pour ce faire, le promoteur peut se présenter en personne à l’accueil de la mairie, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, ou remplir un formulaire sur une plateforme en ligne lorsqu’elle est disponible.
Notez toutefois que bien que le promoteur soit à l’initiative de cette démarche, il ne peut déposer un permis de construire sans l’accord explicite du propriétaire du terrain. Cela dit, il lui est possible de solliciter un certificat d’urbanisme sans informer au préalable le propriétaire, ce qui lui permet de vérifier certaines informations relatives au terrain.