Investir dans un logement neuf sous le dispositif Pinel, c’est jouer la carte de la défiscalisation avec malice, mais une fois que les 6, 9 ou 12 ans de location à prix plafonné s’achèvent, le grand dilemme commence : que faire de ce bien ? Les options ne manquent pas, mais choisir la bonne stratégie demande réflexion. Alors, vendre pour capitaliser sur une plus-value éventuelle, continuer à louer sans les contraintes de plafonnement, ou peut-être même décider d’habiter le logement ? Voici un petit tour d’horizon pour y voir plus clair et prendre la meilleure décision pour votre patrimoine !
Le propriétaire reprend son bien
C’est peut-être la voie la plus directe et personnelle après un investissement Pinel : récupérer son appartement. Après 6, 9, ou 12 ans de location, le propriétaire peut décider de transformer ce bien en nid familial, que ce soit comme résidence principale ou comme pied-à-terre pour les vacances. Simple sur le papier, cette option demande toutefois une bonne dose de préparation, surtout quand il s’agit des implications fiscales qui ne sont pas à prendre à la légère.
Et attention, si vous décidez de reprendre les clés, n’oubliez pas la procédure pour donner congé à votre locataire, qui demande quelques mois de démarches. Pas de précipitation donc, même si l’envie de se projeter dans son propre espace est forte ! Attention aussi, comme l’explique Finzzle Groupe, il est important de se renseigner et de s’auto-éduquer avant de prendre des décisions. Il existe peut-être des produits plus intéressants que le Pinel (en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de retraite ou de transmission, la seule rentabilité n’est pas forcément le seul critère à prendre en compte) et il peut être judicieux mettre en vente le bien pour utiliser le capital et l’investir ailleurs.
Vendre après Pinel, un pari sur l’avenir
Lorsque sonne la fin de l’engagement Pinel, après 6, 9, ou 12 ans, certains propriétaires optent pour la vente, espérant réaliser une plus-value. Mais ce n’est pas gagné d’avance… En général, les logements neufs coûtent 20 à 30 % de plus que les biens anciens de même surface dans la même ville. Il n’est donc pas assuré que les prix de l’ancien aient rattrapé, encore moins dépassé, le prix d’achat initial de votre bien neuf. La revente peut même se solder par une perte.
« Plus on revend rapidement, moins on a des chances de récupérer le prix initial », avertit Renaud Cormier, directeur général de Theseis. Il recommande : « Je déconseille donc de n’investir que sur 6 ou 9 ans : mieux vaut se projeter sur des durées plus longues, sauf à avoir une vraie raison patrimoniale de récupérer les fonds que vous avez investis ». Si vendre peut sembler une option attrayante, il faut bien réfléchir à l’utilisation de cet argent potentiel.
Pour les propriétaires qui envisagent cette voie, l’évolution des prix immobiliers dans leur commune est à surveiller de près. « Vendre est une solution si l’on considère que les prix ont atteint leur pic », suggère Karl Toussaint du Wast. Prédire l’évolution des prix à long terme est toujours risqué, mais certains indices peuvent aider à y voir plus clair : la croissance économique de la ville, les tendances démographiques, la tension sur le marché du logement, ou encore l’influence des grandes métropoles voisines sur les prix locaux. Selon ces facteurs, le potentiel de valorisation de votre bien pourrait varier significativement.
Prolonger l’aventure Pinel
Enfin, pour certains des investisseurs en Pinel, au bout de 6 ou 9 ans, la question se pose de renouveler ou non leur engagement. Si le choix est fait de continuer, cela signifie accepter de garder les mêmes règles du jeu : loyers plafonnés et locataires répondant à des critères de ressources spécifiques. Ce renouvellement se concrétise simplement via la déclaration de revenus annuelle. Après 12 ans, par contre, cette option n’est plus sur la table.
Avant de sauter le pas, rappelons que le dispositif Pinel, c’est aussi une belle carotte fiscale, qui permet une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien, selon la durée de location choisie. Par exemple, si vous louez votre bien neuf 100 000 euros sous le régime Pinel, vous pouvez alléger vos impôts de 2 000 euros par an pendant les neuf premières années. Ensuite, cette réduction passe à 1 % par an pour les trois années suivantes. Est-ce suffisant pour continuer à accepter un loyer sous plafond ? C’est le calcul à faire.
Karl Toussaint du Wast, expert en investissement immobilier, nous donne la clé : « L’optimum fiscal de l’investissement Pinel est de dix ans ». Autrement dit, au-delà de cette période, l’avantage fiscal peut ne plus compenser les contraintes liées au plafonnement des loyers. A ce stade, revendre le bien ou le basculer en location traditionnelle pour maximiser les rendements pourrait être plus judicieux. Un choix stratégique à ne pas prendre à la légère !