Vous ne le saviez peut-être pas, mais la promotion immobilière n’est encadrée par aucune réglementation spécifique dans le cadre législatif français. Sans définition légale clairement établie, le métier de promoteur immobilier arbore donc des contours flous, accessible à quiconque aspire à embrasser cette carrière. Mais si la voie semble ouverte à tous pour devenir promoteur immobilier, une petite mise en garde s’impose : la détention d’une carte de transaction immobilière, bien qu’utile pour mener à bien des transactions classiques, ne suffit pas pour se prévaloir du titre de promoteur… Le point sur le sujet avec Carlos de Matos du groupe Saint-Germain !
Activité de promotion immobilière : de quoi parle-t-on ?
Selon l’article 1831-1 du Code civil, la promotion immobilière se définit comme un engagement par lequel un individu, désigné comme « promoteur immobilier », promet à un maître d’ouvrage la réalisation d’un projet de construction, qu’il s’agisse d’un unique édifice ou d’un ensemble de bâtiments. Vous l’aurez remarqué, la promotion englobe bien plus que la simple construction… En effet, le promoteur se voit confier la gestion des opérations à une échelle à la fois juridique, administrative et financière, tout en étant le garant de l’exécution adéquate des travaux, souvent réalisés par des tiers.
Concrètement, la mission du promoteur immobilier s’étend de la genèse du projet — la conceptualisation de l’édifice — jusqu’à l’achèvement de la garantie décennale, c’est-à-dire dix ans après la livraison de l’immeuble, ce qui requiert du promoteur qu’il endosse plusieurs casquettes : urbaniste pour la planification de l’espace, agent immobilier pour la commercialisation, commerçant pour la gestion des transactions, juriste pour le respect des cadres légaux, et comptable pour l’administration financière.
Qui peut devenir promoteur immobilier ?
Nous vous le disions, le cadre juridique français, tel qu’articulé par le code civil, ne dessine pas de contours précis quant aux qualifications requises pour endosser le rôle de promoteur immobilier. Et bien que la complexité et l’étendue des compétences nécessaires tendent à privilégier l’intervention de professionnels du secteur immobilier, la porte reste ouverte à des particuliers, pour peu qu’ils soient audacieux, et à condition qu’ils s’appuient sur l’expertise de spécialistes, notamment des juristes, des architectes ou encore des ingénieurs.
Sans surprise, ces aventuriers de l’immobilier, souvent motivés par la perspective d’une valorisation financière de leurs acquisitions foncières, se lancent dans la promotion immobilière avec l’ambition de générer des plus-values significatives. Mais la rentabilité n’est pas garantie, en cela qu’elle passe par une préparation méticuleuse et la constitution d’une équipe de conseillers compétents. Sur un autre registre, la décision de se lancer dans un projet de promotion immobilière, que l’on soit un professionnel ou un novice, commence invariablement par le choix de la structure juridique de l’entreprise. Ce premier pas jette les bases de la gouvernance du projet et de sa stratégie financière, et conditionne en grande partie le succès de l’entreprise de promotion.
Optimiser l’achat-revente immobilier : le choix stratégique de la SCCV
En immobilier, l’une des décisions les plus importantes est celle du choix du statut juridique pour acheter et revendre des biens. A ce niveau, la Société Civile de Construction-Vente (SCCV) se révèle assez intéressante en tant que véhicule juridique adapté aux exigences de la promotion immobilière. Conçue pour faciliter l’achat de terrains, la construction de bâtiments et leur revente ultérieure, la SCCV vise à générer des bénéfices.
Les atouts de la SCCV
L’un des principaux avantages de la SCCV réside dans sa fiscalité dite « transparente », puisqu’elle échappe à l’impôt sur les sociétés. Dans ce régime, les associés assument directement l’imposition sur les bénéfices nets perçus, optimisant ainsi la structure fiscale de l’investissement. De plus, la SCCV offre la possibilité d’exploiter le contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), un contrat qui autorise la vente de biens sur plan, conditionnant le démarrage de la construction à la réservation préalable de tous les lots du programme. Bien que cette approche puisse initialement paraître contraignante, elle confère en réalité une garantie double au promoteur : la validation de la viabilité financière du projet et l’assurance de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux.
Les limites à considérer
Opter pour une SCCV impose certaines restrictions, notamment l’interdiction pour les associés de se voir attribuer, en tout ou partie, la jouissance ou la propriété des biens immobiliers vendus par la société. Cette disposition vise à prévenir les conflits d’intérêts, mais peut limiter les options des investisseurs contributeurs au capital social. Par ailleurs, la mise en place d’une SCCV oblige à la souscription de garanties spécifiques, telles que l’assurance dommage-ouvrage, requise pour couvrir les risques de malfaçons durant les dix premières années suivant la construction.